四川彭山上层豪庭可行性报告
2006年四川彭山上层豪庭可行性报告目 录 第一部分 彭山县城市概要第二部分 2006年彭山楼市分析第三部分 项目概况第四部分 竞争对手分析第五部分 项目SWOT分析第六部分 消费者分析第七部分 营销策略第八部分 可行性分析 “上层豪庭”项目可行性分析报告 第一部分 彭山县城市概要 彭山 , 古称武阳 , 始建于秦〈公元前 316 年 ), 至今已有2300 多年的历史，素以“ 忠孝之邦”、 “长寿之乡”著称。彭山是四川省对外开放重点县，位于成都平原经济圈核心层 , 处于成都到乐山、峨嵋山的黄金旅游干线，加之同时受成都、眉山两大中心城市辐射，使彭山在人流、商流、物流等方面拥有了独特的优势 , 素有眉山北大门、桥头堡和成都后花园之称。 彭山县城北距成都 50 公里 , 双流国际机场 30 公里 , 南去乐山 80 公里。成雅、成乐两条高速 公路在县境内青龙镇交汇 , 境内有 3 个高速公路出入口 , 成昆铁路、省道 103 线、岷江从北至南贯穿全境 , 境内有两个火车站，年吞吐货物 300 多万吨，是川西、川西南和进藏的重要 交通要塞和物资集散地 ，以及规划中的城际轻轨，5年内全线开通。近年来，彭山县的城市基础设施建设进一步加快。全面完成东西干线道路建设和通县工程；完成 103 线彭山城区段改造和彭山岷江二桥建设的前期工作：基本完成对旧城区的改造；建成彭祖广场、长寿文化广场，使城区面积达到了 约10 平方公里，全县总人口约 32 万 ，辖 13个乡镇。第二部分 2006年彭山楼市分析 很长一段时间以来，彭山房地产市场有两个同质化现象比较严重。一是项目的同质化，产品少差异；二是行销推广的同质化，推广无新意。反过来可能的原因也在于此；如一些产品出色的楼盘，如“彭湖湾”，因为有一定特色卖得较好，在一定程度上它的竞争压力就相对较小。所以上层豪庭在这两个方面都力求有所突破，在户型不错的情况下，我们的总平景观是重点；在行销推广的思路上，手段要创新，使江景住宅成为市民购房的重要目标。做足做好了这两个方面的文章，我们就可以领袖彭山房产、创造惊喜。（一）彭山房地产市场个性： A、商品房市场情况项目名称 2005 年 2006 年（1-6月）批准预售面积 136270平方米 40954平方米预售房销售面积 117860平方米 13500平方米预售房销售套数 939套 138套预售房销售总金额 9664.52万元 1188万元预售房平均单价 820元/ 平方米 1000元/ 平方米预售房平均单套面积 125.51 平方米 97.8平方米根据上表可以看出： 1、 2005年至2006年6月，商品房交易比较活跃，商品房供销两旺 2、 今年上半年，新盘放量相对2005年来说较少，今年新盘推盘时间大多会在下半年，下半年市场竞争将会比上半年更为激烈；同时由于上半年的屋业产品放量小，对下半年的市场来说构成了一定的消费量的积蓄。 3、 从上表中两年来单套平均成交面积可以看出，商品房消费越来越趋于理性化，消费者购房面积选择开始由大户型向面积适中，功能齐全的中等面积户型转变。 4、 彭山县的现房、房改政策房依然是当地公务员、企、事业机关单位工作人员等消费人群的主要选择。 5、 彭山消费群体已经接受“房价上涨”的观念。 B、其他特点： 1、1—6月，房地产开发投资保持增长态势。 全县房地产开发完成投资5.6亿元，新增报建面积约60万平方米，开工面积超过27 万平方米，预计到今年底明年初竣工面积将会超出30万平方米。 2、商品房空置量有所下降，房价升幅较大。据统计，截至今年6月底，县城商品房空置面积约7万平方米，其中普通住宅空置约6万平方米，写字楼、营业房约1万平方米相比去年下降11%。今年上半年县城商品房预售平均每平方米 1000元，比去年同期上升约10%。（二）楼市更加规范 “国六条”直接影响了整个房地产市场的需求，今年房地产市场竞争将更为激烈，尤其体现在品牌的竞争、产品的竞争上。 （三）市场开始走向成熟经过几年的楼市洗礼，彭山楼市已经步入一个购房相对成熟的时代，他们不易再受广告的冲击。购买心理谨慎，另外他们对住宅的需求观念已不再满足于单一的居住功能，而是包含了居家功能以外的休闲功能，感观功能，投资功能等多方面的需求。原有的一些“名不符实”的概念地产已风光不再，一个理性的市场要求房地产开发行为透明化，赋予楼盘以更实质性的内涵。推论—— 中低档楼盘是市场主导，竞争相当激烈。但高档物业的亮点开始突出。纵观彭山楼市表明：以市场为导向，以产品为核心，以营销为手段，以客户为中心开发的项目进一步得到了市场的认可，而一些规划设计水平不高，产品结构不合理，策划包装不到位的楼盘的销售将非常困难，只能以低价格入市，彭山房地产市场已经开始步入成熟阶段。 第三部分 项目概况 一、项目介绍本项目位于滨江路B段，紧临岷江、面对彭祖山脉，处于上风上水之位。彭山政府目前正全力打造滨江路，今年年底滨江路改造工程完工，从“上层豪庭”步行至长寿广场仅需5分钟路程。我们特地从香港邀请了著名风水大师张致明大师参与了从选地到小区整体规划设计的全过程，我们小区座落在依山傍水的坡地上，面对的岷 ............地址：http://www.dichan114.com/zilxz/ShowArticle.asp?ArticleID=91756